Você mora em um imóvel que não está no seu nome?

Se você vive nessa situação, saiba que isso é muito mais comum do que parece e, o melhor, existe solução. Essa solução se chama usucapião, um processo que permite regularizar o imóvel e finalmente colocar a propriedade no seu nome de forma totalmente legal.

Muita gente passa anos achando que só vai conseguir resolver a sua propriedade quando completar 15 anos no imóvel, mas a verdade é que em muitos casos o prazo é menor e existem caminhos para acelerar essa regularização.

Vamos do começo...

O QUE É A USUCAPIÃO?

Usucapião é o meio legal de transformar a posse de um imóvel em propriedade definitiva. É quando a pessoa que mora, cuida e mantém aquele imóvel por um determinado tempo consegue registrar a casa ou o terreno no seu nome, mesmo sem escritura anterior.

É através da usucapião que imóveis antigos, loteamentos irregulares, casas compradas apenas com contrato de gaveta ou imóveis herdados sem documentação acabam sendo regularizados.

Se o imóvel nunca foi registrado no seu nome no cartório, a usucapião é o caminho para resolver isso!

USUCAPIÃO NÃO É SÓ 15 ANOS (como todo mundo pensa)

Esse é um dos maiores mitos, pois existem prazos diferentes, dependendo de cada situação.

Quando a pessoa não tem nenhum documento que comprove a compra do imóvel, o prazo normalmente é de 15 anos de posse sim.

Agora, se você tem algum documento mostrando que adquiriu esse imóvel, como:
contrato de gaveta, um recibo de pagamento, uma procuração de transferência ou documentos antigos de negociação, isso já é o suficiente para diminuir o tempo.

Essa documentação toda é chamada justo título.

Com esse justo título, o prazo cai para 10 anos, ou seja, você não precisa esperar 15 anos para regularizar o seu imóvel.

E tem mais: você, muitas vezes, nem precisa esperar completar todo esse tempo para começar o processo. Se você já tem, por exemplo, 7 ou 8 anos de posse, já pode entrar com a ação e aproveitar o tempo do processo para completar o prazo necessário.

Isso adianta muito a regularização!

QUAIS OS DOCUMENTOS PARA A USUCAPIÃO?

Antes de tudo, tenha em mente o seguinte: quanto mais documentos e comprovações você reunir, mais seguro e fortalecido fica o processo de usucapião.

Alguns documentos muito importantes são:

• contas de água, luz, telefone e internet no seu nome
• comprovantes de endereço antigos
• IPTU pago ao longo dos anos
• contrato de compra e venda ou recibos
• fotos da casa ao longo do tempo
• fotos de construção, reforma e melhorias
• notas de material de obra
• correspondências recebidas no imóvel em seu nome e toda a família

Além disso, são necessários documentos técnicos:

• planta feita por engenheiro
• memorial descritivo
• medições do terreno
• ficha cadastral na prefeitura
• assinaturas dos vizinhos
• matrícula do imóvel (abaixo explico como localizar)

Esses documentos mostram que você realmente mora no local e cuida daquele patrimônio. É como contar a história da sua casa ao longo dos anos.

O PAPEL DOS VIZINHOS NA USUCAPIÃO

Os vizinhos têm um papel fundamental no processo de usucapião e, juridicamente, são chamados de confrontantes. São eles que fazem divisa direta com o seu imóvel: o vizinho da frente, dos fundos, do lado direito e do lado esquerdo.

A presença deles no processo é importante para confirmar há quanto tempo você mora no local, se sempre te viram exercendo a posse e se reconhecem aquela casa ou terreno como sendo de fato seu.

Além disso, os confrontantes (vizinhos), ajudam a confirmar os limites do terreno. Por esse motivo, é necessária a assinatura deles na planta do imóvel e a participação no processo, para que sejam ouvidos e manifestem se concordam com as divisas, garantindo que não exista conflito de área ou metragem.

Quando todos concordam com essas divisas, o processo fica muito mais seguro e evita problemas futuros na regularização do imóvel.

A IMPORTÂNCIA DE VERIFICAR NO CARTÓRIO
Antes de entrar com a usucapião, é essencial investigar a situação do imóvel, e isso é feito pelo Cartório de Registro de Imóveis.

É no cartório que se descobre se o imóvel possui matrícula, em nome de quem está registrado, se já passou por alguma venda anterior, se existe algum processo antigo ou se há pendências.

Muitas pessoas pulam essa etapa e acabam tendo surpresas no meio do caminho, como descobrir que o imóvel pertence a outra pessoa, que já houve uma ação anterior ou até que se trata de área pública, o que muda totalmente a estratégia de regularização.

Além disso, a matrícula funciona como a verdadeira identidade do imóvel.

Nela constam informações como tamanho do terreno, localização, histórico de proprietários e origem do loteamento.

Quando o imóvel não possui matrícula individual, algo muito comum em áreas antigas, a usucapião serve justamente para criar esse registro de forma correta.

Por isso, consultar o cartório desde o início evita erros, economiza tempo e torna todo o processo muito mais seguro.

COMO ACHAR A MATRÍCULA DO IMÓVEL?

Você poder encontrar a matrícula do imóvel em documentos antigos, tais como escritura, contratos, carnê do IPTU e e outros papéis guardados ao longo do tempo.

Porém, a forma mais segura de localizar essa informação é consultando diretamente o Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está situado ou utilizando plataformas online, tais como: Registro de Imóveis.

O QUE FAZER QUANDO O IMÓVEL NÃO TEM MATRÍCULA?

Muitas vezes o imóvel realmente não possui uma matrícula individual no cartório, e isso é muito comum em terrenos antigos. Antigamente, grandes áreas de terra eram vendidas aos poucos, apenas com contrato de gaveta ou contratos de compra e venda, sem que fosse feito o que chamamos de desmembramento, que é a divisão oficial daquela área grande em terrenos menores registrados separadamente.

Como esse desmembramento não foi feito na época, o imóvel acabou ficando sem uma matrícula própria, mesmo existindo de fato.

Para você entender de forma simples:

• primeiro existem as glebas, que são áreas enormes de terra, geralmente medidas em hectares (um hectare equivale a 10.000 metros quadrados),
• dentro dessas glebas surgem os loteamentos, que já são divisões organizadas em quadras e ruas,
• e dentro dos loteamentos vêm os lotes, que são os terrenos individuais onde as casas são construídas, normalmente com medidas como 200m², 250m², 360m², 500m² ou valores próximos disso.

Quando esse processo de divisão, mostrado acima, não foi registrado corretamente no cartório, o lote acaba não tendo matrícula própria.

Nesses casos, o que se busca é o chamado registro geral do imóvel, que funciona como uma “matrícula mãe”. É nela que aparece toda a área grande, o loteamento e a origem daqueles terrenos menores.

Essa pesquisa também é feita no Cartório de Registro de Imóveis ou por meio do Mapa do Registro de Imóveis do Brasil, onde você coloca o endereço do imóvel e descobre em qual cartório ele está registrado.

Veja abaixo como fazer:

Esses documentos são essenciais, porque sem eles o juiz não aceita a ação de usucapião. É a partir da matrícula, seja ela individual ou a matrícula mãe, que conseguimos identificar quem é o proprietário que consta no registro.

E toda ação de usucapião precisa ter um autor, que é você, e um réu, que é justamente esse proprietário que aparece nos documentos. Essa pessoa será intimada para dizer se concorda ou não com a regularização do imóvel.

Muitas vezes esse proprietário já faleceu, não tem herdeiros conhecidos, ou tem herdeiros que nunca se manifestaram. E é exatamente por isso que o processo precisa seguir vários passos, que vamos entender melhor no próximo capítulo.

PORQUE UM PROCESSO DE USUCAPIÃO DEMORA TANTO?

A usucapião costuma ser um processo demorado porque envolve muitas pessoas e várias etapas obrigatórias.

Primeiro é preciso localizar o proprietário que consta na matrícula do imóvel e enviar a ele a citação do processo. Se essa pessoa já tiver falecido, é necessário buscar certidão de óbito, identificar se deixou cônjuge, filhos ou outros herdeiros, e então localizar cada um deles para que também sejam intimados. Em alguns casos são muitos herdeiros, espalhados em cidades diferentes, o que naturalmente leva tempo.

Além disso, o processo também precisa passar pela manifestação do município, para verificar se a prefeitura não tem interesse naquele imóvel, depois pelo Estado e pela União, para confirmar que não se trata de área pública.

Todos os confrontantes, ou seja, os vizinhos da frente, dos fundos e das laterais, também são intimados para se manifestar sobre os limites do terreno.

Por fim, ainda pode haver a oitiva de testemunhas e até uma audiência, onde o juiz faz perguntas para confirmar o tempo de posse e a forma como aquele imóvel foi ocupado.

Todos esses trâmites existem para garantir que a regularização seja segura e definitiva. E é justamente por envolver tantas pessoas, documentos e etapas que a ação de usucapião acaba sendo mais longa, mesmo sendo um caminho totalmente possível e eficaz para regularizar o imóvel.

QUAL O MENOR PRAZO PARA A USUCAPIÃO?

A resposta é: depende.

Pela lei, o menor prazo previsto para a usucapião é de 10 anos, quando a pessoa possui o imóvel com justo título, como um contrato de compra e venda, recibos ou outro documento que comprove a aquisição, além de exercer essa posse de forma tranquila e sem conflitos.

No entanto, existe uma possibilidade jurídica muito importante que pode reduzir esse tempo de forma considerável: o aproveitamento da posse das pessoas das quais você comprou o imóvel anteriormente.

Se ficar comprovado que o antigo possuidor já morava no imóvel antes de você, e que essa posse foi contínua, pacífica, com justo título e de boa-fé, esse tempo pode ser somado ao seu.

Ou seja, você não começa a contar do zero.

Essa soma de posses está prevista no artigo 1.243 do Código Civil, que permite justamente esse aproveitamento do tempo de quem veio antes, desde que a posse tenha sido exercida de forma tranquila, sem oposição e com documentação que demonstre a negociação do imóvel.

Na prática, isso pode antecipar bastante o direito à usucapião e fazer com que a regularização aconteça muito mais rápido do que muita gente imagina.

Exemplo: se a pessoa anterior morou 8 anos e você já mora há 2 anos, você já tem 10 anos de posse, então você já pode entrar com a usucapião.

CONCLUSÃO

Regularizar um imóvel vai muito além de ter um papel no cartório. É transformar anos de esforço, trabalho e investimento em segurança de verdade.

Existe até aquele ditado popular que muita gente já ouviu: "quem não registra, não é dono". Hoje a Justiça flexibiliza muito essa ideia, reconhecendo situações de posse e permitindo a regularização pela usucapião, mas o registro continua sendo o que garante tranquilidade total sobre o imóvel. É ele que protege você contra disputas, problemas futuros e insegurança jurídica.

Além da usucapião tradicional, existem outras possibilidades de regularização, como o direito de laje, muito comum em imóveis onde uma construção é feita sobre outra (por exemplo: prédios), especialmente em áreas urbanas antigas.

Regularizar é tirar um peso das costas. É poder reformar, ampliar, construir e organizar o imóvel sem medo de fiscalização ou multas da prefeitura. É viajar tranquilo sem receio de alguém invadir o terreno. É poder vender, financiar ou deixar esse patrimônio para os filhos sem gerar briga, confusão ou dor de cabeça no futuro.

Regularizar é investir em paz, segurança e valorização do que você construiu ao longo da vida.

A usucapião não é apenas uma lei fria escrita em um código. Ela nasceu de ideias muito antigas do Direito, ligadas à função social da propriedade. Em termos simples, o Direito entende que não faz sentido um bem ficar abandonado enquanto outra pessoa mora, cuida, produz, paga contas e constrói uma vida naquele lugar.

Desde o Direito Romano já existia essa lógica: quem exerce a posse por muito tempo, de forma pública e pacífica, acaba se tornando dono, porque a propriedade não é só um papel de cartório, ela precisa cumprir uma função social, servir para moradia, trabalho, dignidade e organização da sociedade.

Além disso, a usucapião não é um prêmio para invasões ou ocupações irregulares oportunistas. Ela é uma proteção para quem agiu como verdadeiro proprietário por anos, muitas vezes comprou com contrato, construiu, manteve o imóvel, mas não conseguiu regularizar por falta de recursos, informação ou pelas dificuldades da vida.

Na minha opinião, é uma das ferramentas mais bonitas do Direito Civil, porque une justiça social, organização das cidades e proteção da vida real das pessoas, transformando esforço em segurança e posse em patrimônio de verdade.